A medida que se abandonaban las oficinas en núcleos urbanos, también más colaboradores comenzaron a mudarse a los suburbios en busca de hogares más grandes en áreas más verdes. También se aumentó la tendencia de comprar menos en tiendas físicas cerca de sus oficinas e incrementar las compras en canales virtuales. Esos cambios podrían tener efectos igualmente significativos en la demanda de bienes raíces de oficina, residenciales y espacios comerciales. Para averiguar qué tan grandes podrían ser esos efectos, se realizó una encuesta global, que permitió construir un modelo que proyecta la demanda de espacio de oficinas, residenciales y de espacios comerciales. Este modelo también considera una amplia variedad de factores, entre ellos: las tendencias de la población a largo plazo; las tendencias de empleo; los efectos de la automatización; los patrones de asistencia a las oficinas por industria; la coordinación de los empleados; las edades e ingresos de los trabajadores; la proporción de la población de una ciudad que viaja desde otros lugares; los precios de la vivienda; y las tendencias de compra. Habrá menos demanda de espacio de oficina La demanda de espacio de oficina ha venido cayendo desde el inicio de la pandemia como resultado de la menor asistencia a las oficinas. El modelo sugiere que el problema sólo empeorará en los próximos siete años, al menos en la mayoría de las ciudades que se incluyeron en el estudio. Desde el comienzo de la pandemia, la menor asistencia a las oficinas ha reducido la demanda de espacio de oficinas y ha aumentado las tasas de oficinas vacantes. En todas las ciudades estudiadas, el porcentaje de espacio desocupado aumentó de 2019 a 2022 entre 2 y 13 puntos porcentuales. Además, el tamaño del aumento en las ciudades estudiadas se correlaciona con el grado en que la asistencia a las oficinas disminuyó, mostrando que los dos fenómenos estaban relacionados. En la mayoría de las ciudades, la menor asistencia a las oficinas también ha reducido las solicitudes de alquiler en términos reales. La ocupación y las rentas pueden caer aún más. Debido a que sus colaboradores están llegando a la oficina con menor frecuencia, muchos empleadores tienen espacios reducidos para reducir costos. Más lo harán; gracias a la larga duración de los arrendamientos en el sector de oficinas, casi la mitad de los arrendatarios no han tomado una decisión de renovación desde el comienzo de la pandemia, y la incertidumbre macroeconómica podría darles otras razones para reducir el tamaño. De hecho, algunos arrendatarios han optado por no esperar sus fechas de renovación y, en cambio, se han liberado de los contratos a largo plazo. Algunos propietarios han ofrecido a los inquilinos reducciones de alquiler y mayores subsidios de mejora de inquilinos (capital para mejoras físicas o alteraciones), pero esas acciones, si bien pueden haber apuntalado la ocupación, han reducido el alquiler efectivo. Y aunque la asistencia a las oficinas parece estabilizarse, los inquilinos pueden permanecer vacilantes a la hora de comprometerse con nuevos arrendamientos a largo plazo, sin saber cuánto espacio necesitarán en unos pocos años. La caída de la demanda ha permitido a los inquilinos negociar contratos de arrendamiento más cortos con sus propietarios, aunque esto a su vez, puede dificultar la obtención de financiamiento por parte de los propietarios o hacer que los bancos ajusten los modelos de valoración de las propiedades, que dependen en parte de la duración de los arrendamientos existentes. Los propietarios actuales de edificios de oficinas esperan un retorno a los niveles prepandémicos de ingresos operativos netos. Pero es posible que los compradores potenciales no compartan esa esperanza. Las tasas de capitalización, que igualan el ingreso operativo neto de las propiedades dividido por su valor actual, han estado aumentando, y eso es típicamente un signo de menores valoraciones futuras. La brecha entre la oferta y demanda de bienes raíces puede continuar creciendo El trabajo remoto y la flexibilidad de los arreglos de trabajo impulsan una disminución proyectada de la demanda al reducir la asistencia a las oficinas. Además, se espera que la cantidad de espacio asignado a cada empleado de oficina disminuya a medida que se reduzcan las preocupaciones relacionadas con la pandemia, empujando aún más una contracción en la demanda. Sin embargo, el crecimiento de la población puede compensar total o parcialmente esta reducción en algunas ciudades. (Nuestro modelo no considera la elasticidad de los precios; es decir, no tiene en cuenta el hecho de que cuando la demanda disminuye, los precios caen, lo que empuja la demanda a volver a subir parcialmente). En paralelo, existe también un exceso de oferta potencial atribuible a dos factores: la disminución de la demanda de espacio de oficina (analizado anteriormente) y el crecimiento continuo de la oferta (es decir, nuevos edificios de oficinas que entran al mercado). Este exceso de oferta puede reducirse de solo dos maneras: impulsando la demanda (por ejemplo, atrayendo a empresas y empleos para llenar espacios vacantes) o reduciendo la oferta (demoliendo edificios de oficinas o convirtiéndolos en otros usos). El “vuelo hacia la calidad” en el espacio de oficinas La caída de la demanda de espacio de oficinas ha estado acompañada de un cambio en las preferencias de los inquilinos hacia un espacio de alta calidad. De 2020 a 2022, los alquileres y la demanda de espacio Clase A (Edificios nuevos o de muy alta calidad) crecieron más rápidamente que los de los espacios Clase B (Edificios de menor calidad y mayor antigüedad) en muchas de las principales ciudades de EEUU. Mientras que muchos inquilinos se están reduciendo para ahorrar dinero, otros están pagando más por metro cuadrado para ofrecer un espacio atractivo a sus empleados. Hay una serie de razones para este “vuelo hacia la calidad”. Una es que el espacio de oficina más antiguo a menudo no se adapta al trabajo híbrido; por ejemplo, puede tener equipos audiovisuales menos sofisticados. Además, ahora que el trabajo híbrido ha reducido la cantidad total de espacio que necesitan los empleadores, pueden gastar sus presupuestos en cantidades más pequeñas de espacio de mayor calidad en lugar de grandes cantidades de espacio de menor calidad. La razón principal, sin embargo, es que muchos empleadores ven el espacio de alta calidad como una manera de alentar la asistencia a las oficinas entre sus colaboradores. Antes de la pandemia, los precios de la vivienda por lo general aumentaban más rápidamente en los núcleos urbanos que en sus suburbios. La pandemia revirtió esa tendencia, haciendo que los precios aumentaran más rápidamente en los suburbios. El modelo proyecta que la demanda de vivienda en los núcleos urbanos, sin embargo, será mayor en 2030 que en 2019. Si bien se proyecta que la demanda crezca en la mayoría de los núcleos urbanos, se espera que esta incremente a una mayor tasa en los suburbios. Como resultado, el exceso de oferta en nuestro modelo es mucho mayor en los núcleos urbanos que en los suburbios. Aunque nuestro estudio no considera la elasticidad de precios en los resultados, una amplia investigación sugiere que la elasticidad de los precios en algunas ciudades es alta, por lo que cualquier espacio disponible probablemente sea ocupado rápidamente. En otras palabras, es probable que una menor demanda reduzca los precios y las rentas, y esos precios y rentas más bajos atraerían rápidamente a nuevos residentes y alentarían a los existentes a comprar o alquilar más espacio, evitando que las vacantes crezcan. El espacio para retail continuará siendo cuestionado Durante la pandemia quedó vacante mucho espacio comercial en los núcleos urbanos y hay razones para pensar que las tasas de espacios vacantes seguirán aumentando. El modelo proyecta que la demanda de espacio comercial en los núcleos urbanos será menor en 2030 que en 2019 y que algunas ciudades resultarán más afectadas que otras. Los bienes raíces de espacios comerciales han tenido dificultades desde el inicio de la pandemia. De 2019 a 2022, las tasas de espacios vacíos en los núcleos urbanos estudiados aumentaron en promedio 3,3 puntos porcentuales y podrían seguir aumentando. En primer lugar, los arrendamientos de muchos retailers aún no han alcanzado su fecha de renovación, por lo que aún no han tenido la oportunidad de reducirlos. En segundo lugar, los propietarios han hecho concesiones destinadas a impedir que las tiendas se cierren permanentemente, como aplazar los pagos de alquiler y permitir pagar los alquileres calculados como porcentaje de las ventas en tiendas. Esas concesiones probablemente han alentado a los retailers a retrasar el cierre de tiendas, a pesar de las caídas en la rentabilidad, pero es improbable que se retrase para siempre. En tercer lugar, si bien el gasto en tiendas físicas se recuperó en 2022, la incertidumbre económica y la menguante confianza de los consumidores pueden desacelerar ese gasto en el futuro. Las diferencias en la demanda proyectada entre las ciudades pueden atribuirse a la contribución relativa de los drivers de crecimiento utilizados por nuestro modelo, entre ellos, el crecimiento de la población, el gasto retail per cápita y el gasto en línea como porcentaje del gasto retail. La demanda de espacio comercial también puede variar entre los núcleos urbanos y sus suburbios Las diferencias en la demanda proyectada entre las ciudades pueden atribuirse a la contribución relativa de los drivers de crecimiento utilizados por nuestro modelo, entre ellos el crecimiento de la población, el gasto minorista per cápita y el gasto en línea como porcentaje del gasto minorista. La demanda de espacio comercial también puede variar entre los núcleos urbanos y sus suburbios. La emigración neta de los núcleos urbanos a los suburbios es un fuerte impulsor de esta variación; las diferencias en el tráfico y el gasto a pie son otras. En algunas ciudades, a medida que la asistencia a las oficinas se reducía, los trabajadores compraban menos cerca de la oficina afectando sustancialmente la demanda de espacios comerciales. También te puede interesar: ChatGPT Team: la nueva apuesta de OpenAI para equipos de trabajo pequeños Los bienes raíces urbanos continuarán enfrentando desafíos sustanciales alrededor del mundo La falta de vivienda, las necesidades de transporte y otras cuestiones apremiantes, son también desafíos que brindan la oportunidad de impulsar una transformación histórica de los espacios urbanos al volverse más flexibles y adaptables en todo, desde la composición de los vecindarios hasta el diseño de los edificios (en esencia, volviéndose más “híbridas”) abriendo la oportunidad no solamente de transformarse sino de prosperar. Por: Carlos Buitrago, socio de McKinsey & Company y Office Manager de McKinsey en Ecuador.